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한국투자부동산신탁, 대전 용두동 리스크분담형 공동주택 개발사업 수주

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한국투자부동산신탁이 대전광역시 중구 용두동 722번지 일원에 추진되는 공동주택 개발사업을 신규 수주했다. 이번 사업은 리스크분담형 구조로 진행되며, 총 427세대 규모의 공동주택 및 근린생활시설을 신축·분양하는 프로젝트다. 분양은 2025년 하반기 예정이다. 본 사업은 토지비 등 초기사업비에 필요한 약 670억원을 금융기관이 조달하고, 공사비를 포함한 나머지 사업비는 신탁사가 부담하는 리스크분담형 토지신탁 방식으로 추진된다. 이는 대주단과 신탁사의 리스크를 적절히 분담한 사업으로, 사업 여건에 따라 자금조달 구조를 유연하게 설계하면서 리스크를 참여사별로 분담시켰다는 점이 특징이다.한국투자부동산신탁은 그간 리스크분담형 신탁 구조를 다수의 지방 대규모 프로젝트에 적용해 안정적인 수익성과 성공적인 분양을 이끌어낸 바 있다. 최근 경남 사천 1047세대 규모의 리스크분담형 사업 등 지방권 실적을 통해 신뢰를 쌓아왔다.사업지는 대전 지하철 1호선 오룡역에서 도보 2분 거리(약 150m) 초역세권이다. 입지 경쟁력이 우수하다. 인근에는 목동초등학교, 대성중·고(자사고), 충남여중·고, 둔산동 학원가 등 교육 환경이 뛰어나 실수요자 유입이 기대되는 지역이다. 또한 백화점, 대형마트, 종합병원 등 생활 인프라도 밀집해 있어 거주 편의성도 우수한 것으로 평가된다.한국투자부동산신탁은 국내 14개 부동산신탁사 중 후발주자에 속하지만, 최근까지 안정적인 신규 수주 실적을 이어가고 있는 대표적인 부동산신탁회사다. 한국투자금융그룹의 부동산 부문 계열사로서, 보수적인 리스크관리 체계와 자금조달 역량, 상품 다양화를 통한 포트폴리오 운용을 강점으로 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 내 신탁사의 역할을 적극적으로 확장하고 있다. 이번 사업에서 한국투자부동산신탁은 단지 특화 방안을 직접 제안하고 설계에 반영하며, 일반 적인 관리 차원의 수탁사 역할을 넘어 기획·설계 단계부터 주도적으로 참여하고 있다.박민규 신탁사업3본부장은 “경기 불확실성이 여전한 상황이지만, 시장은 여전히 가능성을 갖고 있으며, 이를 선제적으로 판단하고 구조화해 사업화하는 것이 신탁사의 역할”이라며 “대전 용두동 사업은 실수요 기반의 우량 입지와 구조적 안정성을 동시에 갖춘 프로젝트로, 분양 성공 및 안정적인 사업관리에 집중하겠다”고 밝혔다.

2025.07.01 15:41

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진성준 "부동산 세제개편 당장은 검토 안 해…주택 공급해야"

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진성준 더불어민주당 정책위의장이 부동산 대책으로 당장 세제 개편을 검토하지는 않고 있다고 밝혔다.진 의장은 이날 MBC 라디오 '김종배의 시선집중'에 출연해 "지금 당장 세제 개편을 검토할 문제는 아니다" 라고 밝혔다.진 의장은 "이재명 대통령께서 세금으로 집값은 잡지 않겠다는 약속을 하신 바가 있다"며 "정말로 심각하고 세제 조치가 반드시 수반돼야 하겠고 판단이 서면 그때는 할 수도 있지만, 지금 당장은 아니다"라고 강조했다.7월 초에 부동산 대책이 종합적으로 나올 것이라는 보도에 대해서는 "어디에서 나온 것인지 모르겠다"며 "부동산 시장 상황이 굉장히 심각하면 동시다발적으로 여러 정책을 복합적으로 구사해야 될 것이고 그렇지 않다면 단계적으로 접근하는 것이 바람직하다"고 말했다.집값을 잡기 위해서는 공급을 늘려야 하는데, 문재인 정부 시절 계획했던 3기 신도시 등의 계획을 신속하게 추진하는 것이 급하다고 판단했다.진 의장은 "문재인 정부 시절에는 연평균 3만5000채 정도의 아파트가 착공돼 3년 후쯤 입주한다"며 "그런데 윤석열 정부 들어 2022년부터 2024년까지는 착공 물량이 절반 수준으로 줄어들었기 때문에 당장 2026년, 2027년쯤 되면 주택 부족 현상이 나타날 것"이라고 우려했다.그는 "이걸 방치하면 당연히 집값은 또 뛰어오를 것"이라며 "주택 공급 계획을 신속하게 마련해야 되는데 새롭게 마련하기보다 이미 문재인 정부 시절에 계획하고 발표했던 3기 신도시 조성 계획이라든지 공공 재개발 계획이라든지를 점검해서 신속하게 추진하는 것이 우선돼야 한다"고 판단했다. 주택대출 규제에 대해서는 "빚 부담 능력이 안 되는 사람들에게 빚내서 집 사라는 게 바람직한 정책이냐"고 되물었다.진 의장은 "6억원이 서울 집값에 비하면 얼마 안 되는 돈이라고 생각할지 모르지만 6억원의 은행 빚을 갚으려면 매달 한 300만원씩 한 30년 갚아야 된다"며 "매달 300만원씩 갚을 수 있는 사람이 얼마나 되느냐. 그런데 이보다 더 빚을 늘려서 집 사도록 해야 된다고 하는 게 말이 되느냐"고 강조했다.그는 "집값 낮추는 것이 필요하고, 두번째로는 집을 사기 위해서 빚을 내더라도 이 빚이 감당 가능해야 된다"고 덧붙였다.

2025.07.01 15:26

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이름값하는 브랜드 단지...1~5월 전국 1순위 청약자 70% 선택 ‘음성자이 센트럴시티’ 관심

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분양시장에 공급되고 있는‘新랜드마크’가 수요자들의 주목을 받고 있다. 우수한 입지와 상징성을 갖춘 데다가 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 트렌드까지 더해져 한층 높은 인기를 누릴 것으로 예상된다.‘랜드마크’는 어떤 지역을 대표하거나 구별하게 하는 대표적인 건물 또는 시설물 등을 일컫는다. 파리의 에펠 탑이나 뉴욕 자유의 여신상 등이 그 예다. 우리나라에서는 아파트가 그 지역을 대표하기도 한다.특히 이러한 랜드마크 단지들은 단지 규모가 크고 우수한 입지와 설계, 브랜드, 커뮤니티 시설 등 남부럽지 않은 상품성을 갖추고 있어 인기가 높다. 또한 국내 대형 건설사들의 브랜드 아파트들이 차별화된 주거 가치를 제공하기 때문에 주거 만족도가 크다는 평가다.랜드마크 단지는 높은 인기의 영향으로 부동산 시장 시세를 선도하는 특성을 갖는다. 실제로 KB부동산의‘KB선도아파트50’지수를 살펴보면 올해 2월 기준 KB선도아파트50지수는 105.2로 작년 동월 93.6 대비 11.6 올랐으나 전국 매매가격지수는 89.3으로 작년 같은 기간에 비해 오히려 0.5 하락해 대조를 이뤘다. 이 같은 상황에서 음성군에서는 대단지이자 우수한 입지, 브랜드 단지 등 지역 부동산을 리딩하고 있는 새로운 랜드마크 단지‘음성자이 센트럴시티’가 수요자들의 관심을 끌고 있다.이러한 장점을 다 갖추면서도 기 분양 단지인 만큼, 분양가 상승에 대한 걱정이 없고, 바로 입주가 가능하다는 점도 특징이다. 특히 조망권과 쾌적한 자연환경까지 갖춘 브랜드 단지로써 지역 랜드마크로 충분하다는 평가다.더욱 고무적인 것은 음성군이 지난 2023년 2월부터 미분양 관리지역으로 지정된 이후 24개월 만에 미분양 관리지역에서 해제되면서 음성군 주택 분양시장이 활기를 띠고 있어 남은 물량이 더욱 빠르게 소진될 것이라는 전망 때문이다.실제로 군은 지난해 12월 기준 미분양세대수 998세대로 미분양 관리지역 지정 요건인 미분양세대수 1000세대 이상 요건에 벗어나 해제됐다고 밝혔다.GS건설이 음성군에 선보인 ‘음성자이 센트럴시티’는 이러한 장점을 모두 갖추고도 내집마련을 위한 초기 비용 부담을 줄였다는 것도 특징이다.특히 신혼부부와 실수요자들의 초기비용부담을 크게 덜어주기 위한 계약조건을 변경하는 등 이들의 내집마련에 큰 도움을 줄 예정이다. 금왕읍 최고의 명당자리에 최고 27층 높이로 인해 탁트인 시야가 확보되고 이로써 금왕읍을 내려다 보는 조망 역시 뛰어나다고 알려졌다.이 단지는 지하 3층~지상 27층 16개동 전용면적 59~116㎡ 총 1,505가구로 조성되는데, 음성군 최초로 조성되는 스카이라운지를 비롯해 게스트하우스 3개 실도 들어선다.피트니스, GX룸, 필라테스, 골프연습장(GDR), 자연채광조명 사우나, 교보문고와 협약으로 입주민의 취향과 트렌드에 맞춘 엄선한 도서들로 채워질 작은도서관, 독서실, 다목적실, 키즈놀이터, 카페테리아 등으로 구성된 커뮤니티센터 ‘클럽자이안’도 들어선다. 음성IC와 연결된 평택제천고속도로를 비롯해 중부고속도로를 통한 수도권 및 광역교통 네트워크구축 등 충북 음성군의 미래가치가 높다는 평가를 평가를 받고 있다. 여기에 음성에는 2500여개의 기업체가 있어 일자리가 풍부하고 생활체육 기반도 갖춰져 있다. 이 같은 정주 여건 확충 노력을 바탕으로 음성군 인구는 7년 만에 증가세로 반등했다. 특히 전국 군 단위 지자체에서 최근 3개월간 세 자릿수 증가를 나타낸 곳은 충북 음성군, 충남 예산군, 홍성군, 전남 무안군 4곳에 불과하고, 이중 음성군은 3개월간 859명이 늘어나며 가장 높은 인구 증가세를 나타내기도 했다.한편 GS건설은 최근 ‘음성 자이센트럴시티’ 모델하우스에서 사업시행사인 라온도시개발과 반려동물 전문기업 페이블 및 별지반려동물장례식장과 반려동물 서비스 사업 제공을 위한 업무협약을 체결했다. 최근 동물보호에 대한 국민들의 인식이 높아지고 있는 덤과 반려동물 가구수가 증가하고 있는 추세에 발맞춰 새로운 반려동물 친화 주거문화를 선도하고 동물보호 문화에 기여하기 위한 목적이라는 것이 GS건설의 설명이다.페이블은 반려동물의 등록, 인공지능(AI) 기반 동물안면인식 기술을 갖춘 다옴펫 브랜드다.이번 업무협약을 통해 분양 계약자는 다음펫으로 반려동물 등록, 펫보험 및 장례 서비스 할인 혜택을 제공 받을 수 있을 예정이다. GS건설이 반려동물 서비스 사업 제공을 위한 업무협약을 맺은 것은 단지가 들어서는 충북 음성군이 수도권과 1시간 이내의 가까운 거리에 위치하고, 또 단지 인근으로 산업 및 농공단지가 많아 반려동물 부유 비중이 높은 40대 이하 입주자가 많다는 점에 착안했다.국내 최초로 반려동물 친화 주거문화 구축을 선도한 만큼 반려동물 보유 입주자의 만족도가 높아질 것으로 기대하고 있다.모델하우스는 충북 음성군 맹동면 두성리 일대에 위치해 있다.

2025.07.01 10:00

3분 소요
'악성 미분양' 2만7000호 돌파…공급 위축 속 지방 집중 심화

분양

전국 미분양 주택이 감소세를 보였음에도, 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'은 2만7000호를 넘어서며 지속 증가하고 있다.30일 국토교통부 2025년 5월 주택통계에 따르면 전국의 미분양 주택은 수도권 1만5306호, 비수도권 5만1372호 등 총 6만6678호로 집계됐다. 수도권은 전월 대비 599호(3.8%), 비수도권은 516호(1%) 감소했다.규모별로는 60~85㎡ 중형 주택이 4만7580호(71.4%)로 가장 많고 85㎡ 초과 대형 주택이 9752호(14.6%), 40~60㎡ 중소형 주택이 7240호(10.9%), 40㎡ 이하 소형주택이 2106호(3.2%) 순으로 나타났다.준공 후 미분양은 전월(2만6422호) 대비 591호(2.2%) 증가한 2만7013호 수준이다. 이 중 수도권 물량은 4616호로 전체 악성 미분양 중 17.1%를 차지했다. 비수도권의 경우 2만2397호로 82.9%가 쏠렸다.지역별로는 대구가 3844호로 전체 악성 미분양의 14.2%가 분포했다. 전월과 비교해선 68호(1.8%) 증가했다. 이어 경북이 49호(1.5%) 증가한 3357호, 경남이 55호(-1.7%) 줄어든 3121호로 뒤를 이었다. 전북의 경우 312호(42.3%)가 증가한 1049가구로 전국에서 준공 후 미분양 증가폭이 가장 컸다.5월 주택 인허가 실적은 2만424호로 전월(2만4026호) 대비 15.0% 감소했다. 누적 인허가 실적은 11만438호로 전년 동기(12만5974호) 대비 12.3% 줄었다. 수도권 인허가는 8630호로 전월 대비 39.5% 감소했다.착공은 1만5211호로 전월(2만5044호)과 비교해 39.3% 감소했다. 수도권은 9157호로, 전월(1만8352호) 대비 50.1% 감소했다.분양 실적은 1만1297호로 전월(2만214호)과 비교해 44.1% 감소했다. 5월까지 누적 분양은 5만2982호로 전년 동기(9만840호) 대비 41.7% 줄었다. 수도권 분양은 9554호로 전월 대비 42.5% 감소했다.준공은 2만6357호로 전월(3만5107호) 대비 24.9% 감소했다. 5월까지 누적 준공은 16만5496호로 전년 동기(18만3638호)와 비교해 9.9% 줄었다. 수도권은 1만6037호로 전월 대비 13.8% 감소했고, 같은 기간 지방은 1만320호로 37.5% 감소했다.지난달 주택 매매거래량은 6만2703건으로 전월 대비 4.2% 감소했다. 전월세 거래량은 25만2615건으로 전월과 비교해 10.5% 증가했다.수도권 매매 거래량은 3만2362건, 전월세 거래량은 17만190건으로 전월과 비교해 각각 4.3% 감소, 9.8% 증가로 엇갈렸다. 서울 아파트 매매 거래량은 7221건으로 4월(8029건)보다 10.1% 감소했다.

2025.06.30 09:00

2분 소요
지방 미분양 아파트 사들인다…돈 풀기 나선 정부

부동산 일반

‘악성 미분양’으로 불리는 준공후 미분양 물량이 연일 최대치를 기록하고 있다. 악성 미분양이 늘면 건설사가 재정난을 겪을 수 있고 경기 침체에 악영향을 끼치는 등 부작용이 우려되는데, 이를 막기 위해 정부가 수도권을 제외한 지방 미분양 물건을 직접 사들이기로 결정했다. 최근 국토교통부가 발표한 4월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택은 6만7793가구로 집계됐다. 이 중 지방 미분양 물량이 5만1888가구로 전체의 76.5%를 차지하고 있다. 특히 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양 물량이 지방을 중심으로 증가하고 있다. 4월말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만6422가구로 전월 대비 5.2% 증가했다. 악성 미분양 물량이 2만6000가구를 넘긴 것은 2013년 8월(2만6453가구) 이후 처음이다. 11년8개월 만에 최고 기록을 새로 쓴 셈이다. 준공 후 미분양 주택의 82.9%는 지방(2만1897가구)에 쌓여 있다. 지방에서 다 짓고도 팔리지 않은 주택은 전월 대비 6.6%나 증가한 것으로 나타났다.악성 미분양 물량 2만6000가구 넘겨이런 상황에서 정부는 지난 2월 ‘지역 건설경기 보완방안’을 발표했다. 기획재정부와 국토교통부가 발표한 ‘지역 건설경기 보완방안’ 핵심은 철도지하화 등 인프라 개발사업과 사회간접자본(SOC) 예산 조기집행, 미분양 매입 등을 통해 지방 부동산시장 회복을 앞당기는 것이다.특히 건설경기 침체 원흉으로 꼽혀온 준공후 미분양의 경우 한국토지주택공사(LH)가 낮은 가격으로 매입하는 방안이 추진된다. 정부는 LH를 통해 3000호 수준의 미분양 아파트를 분양가보다 낮은 가격으로 직접 매입하기로 했다. LH의 매입임대 예산 가운데 기존주택 매입 임대 예산 3000억원을 활용한다는 계획이다. 이렇게 사들인 미분양 주택은 ‘든든전세’에 활용할 예정이다. 든든전세는 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 살다가 분양받을지 여부를 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이다. LH는 글로벌 금융 위기 여파로 미분양 주택이 크게 늘어나자 2008∼2010년 7058가구를 매입했다. 당시에는 미분양 대부분을 분양가의 70% 이하에 사들였다.정부는 비아파트에만 허용되는 ‘매입형 등록임대’를 준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하)에도 허용할 계획이다. 매입형 등록임대는 현재 비아파트에만 적용하는데 지방의 준공 후 미분양 아파트를 매입하려면 민간임대주택법을 개정해야 한다. 준공 후 아파트를 분양받아 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세와 종합부동산세 중과 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우 디딤돌 대출 금리를 우대해주는 방안도 신설한다.이재명 정부는 지난 6월 19일 국무회의를 통해 총 30조5000억원의 추경을 확정하고 이중 2조7000억원을 건설경기 활성화에 투입한다고 밝혔다. 핵심은 지방의 준공 전 미분양 아파트 1만가구를 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매입하는 ‘미분양 안심환매’ 사업이다. 정부가 지방 미분양 주택을 분양가의 50% 수준으로 매입한 후 준공 후 매입 가격과 이자를 합한 가격으로 재매각하는 방식이다. 2028년까지 3년간 주택 1만가구를 매입하는 것이 목표다.국토부 관계자는 “2008~2013년에도 대한주택보증(HUG 전신)이 1만9000호 미분양 주택을 환매조건부로 사들여 700호가량을 제외한 99% 이상이 환매됐다”며 “지방 미분양 적체를 해소하면서 사업자 자구노력도 유도하는 정책”이라고 말했다.정부는 미분양 매입 외에도 건설사의 자금난 해소를 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 초기 토지 매입 비용을 낮은 금리로 빌려주는 등 금융지원책도 병행한다. 우수 개발사업장에는 공공이 선투자하는 ‘앵커리츠’ 제도를 도입, 1조원 규모의 리츠(부동산투자회사)를 조성해 브릿지론 단계부터 자금을 지원할 계획이다. 이번 대책은 서울 등 수도권 집값이 급등하는 반면, 지방은 미분양 적체와 건설사 자금난이 심화되는 양극화 현상에 대응하기 위한 조치다. 다만 미분양 주택 문제를 해결하기 위해서는 장기적인 전략 또한 필요하다는 지적이 나온다. 비수도권에서 미분양 주택이 지속적으로 증가하는 현 상황을 타개하기 위해서는 단순히 일률적인 대책을 적용하는 게 아니라 지역 시장의 구조적 요인과 정책적 영향을 종합적으로 고려한 접근이 필요한 상황이다.고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “미분양 주택 해소를 위해 정부의 재정적 지원과 정책이 개입된다면 ‘지역별 특성’을 반드시 고려해야 한다”며 “수도권의 이점을 받지 못하는 지역이 존재함에도 불구하고 이를 고려하지 않고 ‘수도권’과 ‘지방’으로 단순히 이분법적으로 구분해 정책을 시행하는 것은 적절하지 않다”고 말했다.단기적인 대책만으로는 힘들어미분양 주택의 근본적인 문제는 단기적인 대책만으로는 해결하기 어렵다. 단기간 돈을 풀어 미분양 주택을 사들이면 일시적으로 해소할 수는 있지만, 이후 주택을 매수하려는 수요가 살아나지 않는다면 같은 문제가 반복될 가능성이 크다. 따라서 지방의 위축된 수요 심리를 회복할 수 있는 장기적인 방안 마련 역시 필수적이다.고하희 부연구위원은 “현재 우리나라의 주택보급률은 이미 높은 수준이며, 지방 대부분의 지역에서는 100%를 초과한 상황이다. 이로 인해 실수요자를 대폭 늘리는 것은 현실적으로 쉽지 않다”며 “지방의 미분양 주택 문제는 단순한 공급 과잉뿐만 아니라, 해당 지역에 대한 주택 수요 자체가 부족하다는 점에서 비롯됐다는 것을 간과해서는 안 된다”고 말했다. 또 “지역별로 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 다르며, 수도권 이외의 지역에서는 향후 주택 가격의 상승 가능성을 낮게 전망하는 경향이 크다”며 “이에 따라 투자 수요가 제한적이며, 특히 다주택자 규제 등의 정책적 요인으로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화되면서 지방의 미분양 해소는 더욱 어려운 상황”이라고 덧붙였다.그는 “장기적인 해결책으로 지역 경제 활성화와 인구 유입 촉진이 핵심이 돼야 한다. 지역 경제를 살리고 일자리를 창출함해 주택 수요를 자연스럽게 증대시켜야 한다”며 “교통망 확충과 기반시설 개선을 통해 지방의 접근성을 높인다면 거주 수요도 점진적으로 증가할 수 있다”고 강조했다.

2025.06.29 06:03

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지방 건설사 산소호흡기 된 'CR리츠'…구조조정 역할 해낼까

부동산 일반

이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 증가로 건설사들이 휘청거리는 가운데 CR리츠가 주목받고 있다. CR리츠란 준공 후 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 부동산투자회사다. CR리츠가 자금을 모아 미분양 주택을 매입하면 건설사는 현금을 확보해 경영난을 해소할 수 있고 리츠는 매입한 주택을 임대주택으로 활용하다 향후 부동산 시장이 살아나면 매각해 차익을 남길 수 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월까지 말까지 CR리츠 3개가 신규 영업 등록을 신청했다. 이들 리츠는 각각 ▲경북 경주 163가구 ▲경남 양산 265가구 ▲대구 달서구 990가구의 준공 후 미분양 아파트 매입을 계획하고 있다. 대구에서 지난 4월 후분양으로 준공한 아파트 단지는 발코니 확장 등 옵션 항목을 무상으로 제공했지만, 찾는 사람이 없어 1년 넘게 방치됐는데, 전체 990가구를 CR리츠가 매입하기로 한 것이다. 건설업계에서는 최근 서울을 중심으로 부동산 시장이 살아나는 듯 보이지만, 지방까지 불씨가 이어질 것으로 보지 않는다는 의견이 우세하다. 수요자들은 지방 집값이 오를 것이라 기대하기 힘든 상황에서 굳이 인기 없는 미분양 아파트를 매입할 요인이 떨어지는 셈이다. 이런 상황에서 미분양 아파트 문제를 해결하려면 건설사가 분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 내놔야 하는데 이럴 경우 건설사가 적자를 볼 수도 있다. 재무구조에 악영향을 끼칠 가능성이 있다는 뜻이다. 그런데 CR리츠가 미분양 아파트를 주목하고 있다. 배경에는 정부의 지원이 자리한다. 정부는 CR리츠 참여율을 높이기 위해 각종 인센티브를 제시했다. 올해 말까지 지방에서 준공 후 미분양 주택을 사들이는 CR리츠에 대해 취득세 중과세율을 적용하지 않고, 취득 후 5년간 종합부동산세 합산에서 제외해 주기로 했다. 내년 12월까지 취득한 주택만 현행 최대 12%인 취득세율을 1~3%(6억원 이하 주택은 1%)로 조정한다. 조달 금리 역시 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증 가입 수준으로 낮추고 보증 심사 기간도 2주 이내로 단축한다.만약 CR리츠가 저렴한 가격에 미분양 주택을 매입해 임대 수익을 낼 수 있다면, 부동산 경기가 살아날 때까지 세금 부담을 덜어낸 상태에서 수익을 확보하며 기다릴 수 있는 계기가 마련된 셈이다. 실제 금융위기 직후인 2009년, 부동산 시장이 가라앉자, CR리츠가 나서 2100가구를 매입했고, 2014년에도 500가구를 사들였다. 이번에도 지방 부동산 시장이 살아날 기미가 보이지 않고, 준공 후 미분양 문제가 심각해지자 정부는 CR리츠 도입과 한국토지주택공사(LH)의 직접 매입, 3년간 준공 전 미분양 아파트 1만 가구를 환매 조건부로 매입하겠다는 대책을 내놓았다. 지역 건설사에 숨통을 틔워주면서 재정 건전성이 나쁜 회사가 퇴출당할 수 있는 시간을 벌겠다는 뜻이다.최근에는 국토교통부가 ‘준공 전 미분양 주택’ 1만 가구에 대한 환매 조건부 매입 방안을 내놓으면서 건설사의 유동성 확보 해결책을 제시했다. 분양 보증에 가입하고 공정률 50%를 넘긴 지방 아파트를 대상으로 분양가의 50% 수준에 사들이면 건설사가 준공 후 1년 이내에 다시 환매하는 것이 핵심이다. 건설사에 되팔 때는 매입 가격에 이자 비용을 더한다. 시행 시기는 3년, 매입 규모는 연평균 3000가구로 정해졌다. 건설사가 정해진 기간에 환매하지 않으면 소유권은 HUG로 넘어가게 된다.정부의 이런 조치는 지방의 준공 후 미분양 주택 급증 문제가 커질 경우 경기 침체를 가속화 할 수 있다는 우려에서 비롯됐다. 통계를 보면 4월 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만6422가구로 집계됐다. 이 중 82.9%인 2만1897가구가 지방에 몰려있다. 특히 ▲대구(3776가구) ▲경북(3308가구) ▲경남(3176가구)이 지방 물량의 절반가량을 차지했다. CR리츠 “건설사 악용 우려” vs “살아날 기회 줘야”일각에서는 재정건전성이 좋지 않은 일부 건설사들이 정부 지원을 수명 연장의 수단으로 악용할 수 있다는 지적도 나온다. CR리츠를 활용하면 저리로 융자를 받을 수 있는데, 이런 방법으로 유동성 위기라는 급한 불을 끌 수 있다는 것이다. 실제 대구 소재 중견 건설사인 우방은 CR리츠를 활용해 준공 후 미분양 아파트를 털어내는 데 성공했다. JB자산운용이 설립한 CR리츠는 467억원의 자금을 모집해 우방의 준공 후 미분양 아파트인 대구 수성구 수성레이크우방아이유쉘 288가구를 매입했는데, 이 자금의 100%를 우방이 낸 것으로 알려졌다. 우방이 시공한 아파트의 준공 후 미분양 물량을 우방이 CR리츠를 통해 재매입하면서 자금의 상당 부분은 저금리 대출을 통해 해소한 것으로 해석된다. 이렇게 확보한 주택에 전세 세입자를 들이면 목돈을 확보할 수 있고, 월세를 계약하면 대출 금리를 조달할 재원을 마련할 수 있다. 몇 단계 과정을 거쳐야 하지만, 결과적으로는 건설사가 저금리 대출을 통해 준공 후 미분양 주택이 만든 폭탄이 터지는 시간을 잠시 유보할 수 있게 된 셈이다. 다만 이런 방식이 나쁜 것만은 아니라는 해석도 있다. 악성 미분양 문제로 타격을 받는 곳은 대부분 지방 중소‧중견 건설사들인데, 이들이 유동성 문제를 동시에 겪으면 건설과 연관된 관계 산업과, 협력업체들이 줄줄이 도산할 수 있기 때문이다. 정부가 일부 자금을 투입하거나, 저금리 자금을 빌려주면서 회생할 수 있는 건설사가 살아날 수 있는 시간을 주는 것도 충분히 검토해 볼 수 있다는 해석이다. 건설업계 관계자는 “건설사가 CR리츠를 활용해 미분양을 털어내려 해도 어느 정도 자금 여력이 있어야 가능한 일”이라며 “경기 회복을 위해 회생 가능한 기업은 살아날 수 있는 길을 제시할 필요가 있다”고 말했다.

2025.06.29 06:02

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지방이 사라지고 있다…서울 집값 독점 정책의 그림자[김현아의 시티라이프]

부동산 일반

최근 서울의 집값 상승세가 다시 경제의 불안요소로 대두되고 있다. 그러나 지방 도시들에 대한 위기는 이보다 훨씬 심각하다. 집값 하락은 물론 ▲일자리 부재 ▲인구 감소 ▲공공 인프라 노후화 ▲고령화 ▲외국인으로 채워지는 노동시장 등 복합 위기 속에 ‘소멸’을 걱정해야 할 상황이다. 서울 인구는 실질적으로 감소하고 있지만 서울 부동산의 위력은 여전하다. 서울과 경계를 이루고 있는 경기도 도시들은 행정구역은 경기도에 속하지만 서울로 모여드는 사람들의 정착지가 된지 오래이다. 지방의 쇠퇴와 서울의 집값 문제는 늘 우리 곁에 있었던 문제였고 하루 이틀된 것도 아니다. 그런데 정부와 정치권의 관심이 과연 이 두 문제에 대하여 공정했는지는 모르겠다. 정책의 민감도는 서울 집값에 훨씬 높았고 우리의 노력과 정책의 초점은 늘 서울이 먼저였다. 최근 서울의 집값 상승세를 두고 혹자는 민주당 정권에서는 집값이 오른다는 신화가 다시 작동되는 것이라고 한다. 서울에서 재개발 재건축을 억제해서 생긴 공급부족이 문제라는 의견도 있다. 그런데 과연 모든 경기가 불경기인데 서울 집값만 오르는 이유가 단순히 공급이 부족해서일까? 오히려 지방의 쇠퇴를 막지 못한 결과는 아닐까?‘똘똘한 한 채’ 열풍과 정책 부작용부터 해결해야 2024년말 한국은행이 집계한 광의통화(M2)는 전년 대비 6.4% 상승했고 최근까지도 꾸준히 증가하고 있다. 시중에 돈이 많이 풀려 있다는 것이다. 지금 서울의 집값 상승은 강남이나 용산 등 프라임 지역 아파트가 이끌고 있다. 서울 고가 주택이 상대적으로 안전한 투자처로 인식된 것이다. 특히 올해 7월부터 강화될 대출 규제를 피해 ‘규제 전에 돈을 끌어오려는 사람’까지 가세한 것 같다. 통계청 자료에 따르면, 2023년 말 기준 서울 주택의 16.6%가 비(非)서울 거주자의 소유다. 용산·강남·마포 등 프리미엄 지역은 외지인 보유 비율이 20%를 넘는다고 한다. 서울에서 아무리 주택공급을 늘려도 외지인들의 수요가 계속 늘어나면 공급은 무용지물이다.서울 집값 문제가 반복되는 데는 정부의 조세 정책 탓도 있다. 공급규제 강화로 재개발‧재건축을 억제한 것도 문제지만, 다주택자에 대한 양도세 중과 정책이 야기한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상도 크게 한몫했다. 다주택자를 범죄자로 낙인찍고 세금을 중과하자 자산가들은 여러 채의 지방주택을 처분하고 서울 고가 아파트에 집중하게 됐다. 지금의 양도세 중과는 보유 주택 수에 따라 적용되므로, 지방에서 여러 채를 보유한 경우보다 서울 한 채에서 양도차익을 얻는 것이 유리하다. 이는 서울 고가주택 쏠림 현상을 가속화하고 지방 주택시장을 더욱 위축시키는 결과를 초래한다. 이 문제는 단순한 대출 규제나 공급 확대만으로 해결되지 않는다. 대출규제는 오히려 현금자산이 많은 사람들에게 기회를 몰아주는 효과를 낳게 된다. 영혼까지 끌어 모아도 서울에서 집을 사는 것이 어려운 이들에게는 상대적 박탈감만 더 커질 뿐이다. 그래서 서울의 주택공급이나 대출규제 보다 정말 시급한 것은 거래세, 특히 양도차익에 대한 누진과세 구조를 재설계해서 ‘똘똘한 한 채’의 공식을 파괴하는 것이다. 보유 주택의 개수와 상관없이 1채의 주택을 보유했다 매각할 때라도 양도차액이 많으면 높은 세율을 적용하는 구조로 전환해야 하는 것이다. 지방이야 말로 메가시티 전환 시급지난 총선에서 수도권의 핵심 이슈는 바로 ‘메가시티’였다. 서울 주변의 도시들을 서울로 편입시키겠다는 정치권의 공약이었다. 그러나 진정으로 메가시티 전략이 필요한 곳은 지방이다. ▲인구감소 ▲경제쇠퇴 ▲행정비용의 증가 등을 해결하기 위해서는 지방도시들의 행정구역을 재편하는 일이 시급하다. 지방대학도 맥을 같이 한다. 현재 지방 대학의 위기는 지방 쇠퇴의 상징이다. 학령인구 감소 속에서 학과 폐쇄와 학생 미충원 사태가 빈번해지며 2040년까지 지방 대학 절반 이상이 소멸할 것이라는 우려도 나오고 있다. 교수진의 수도권 이탈도 문제이다. 지방대학에서 아무리 훌륭한 교수들을 채용해도 이들은 오래 머물지 않고 수도권 대학으로 이동하고 있다. 가뜩이나 기업, 학생도 적은 지방대학이 더 이상 연구와 정책 싱크탱크로서의 역량을 감당하기 어려운 구조이다. 국내에서는 부산·울산·경남의 부울경 메가시티와 대구·경북 통합 등이 추진 중이지만, 아직 실행력이 부족하다. 성공하려면 단순한 행정 통합이 아니라 대학‧기업‧지방정부가 협력하는 혁신 플랫폼을 구축해야 한다. 그리고 이런 메가 시티 전략은 획일적이 아니라 지역별 특성에 맞는 차별화가 필요하다. 공항·철도·항만 등 인프라도 그저 권역별로로 하나씩 유치하는 것에서 끝나지 말고 기능을 특화하여 경쟁력을 갖추도록 해야 한다. 그러기 위해서는 행정체계는 통합, 도시공간은 압축(compact city)이 필요하다. 특히 지방 메가시티 전략은 대학을 포함하여 지역경제와 산업을 재구성하는 방향이어야 한다. 유럽의 리옹·툴루즈, 독일의 드레스덴·라이프치히는 대학과 연구소를 혁신 클러스터로 육성해 청년층과 기업을 유치하고 성공적인 재생 모델을 만들었다. 일본도 나고야·센다이 등에서 지역거점 국립대학 중심 도시전략을 추진 중이다. 아무리 기업과 공공기관을 이전해도 기관과 사람, 행정과 경제활동이 서로 시너지를 낼 수 없다면 지역균형발전정책의 효과는 밑 빠진 독에 물 붓기와 같다. 스마트 시티도 서울보다 지방에서 더 적극적으로 추진해야 한다. 인구 감소지역일수록 주요 공공기관과 인프라들을 권역별로 집중하고, 어디에서나 이용하기 쉽게 접근성을 높여 도시의 각종 비용을 최적화하는 ‘스마트 압축’이 필요하다. 새 정부가 풀어내야 할 주택‧도시 부동산 정책은 지방도시에 대한 일방적 시혜가 아니라 국가의 지속가능한 ‘생존’을 위한 수도권과 지방의 ‘상생’적 시각에서 다뤄야 한다. (다음편에 계속)

2025.06.28 06:00

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고양시 ‘일산테크노밸리’ 7월부터 분양

부동산 일반

경기 고양시의 미래 산업 핵심 거점인 ‘일산테크노밸리’가 7월부터 분양에 들어간다. 고양시는 일산테크노밸리 B3 블록을 대토용지(토지보상을 현금 또는 채권 대신 사업시행자가 조성한 토지로 보상하는 방식)로 우선 공급하며 이를 시작으로 총 5개 블록, 87만 1761㎡에 대한 단계적 분양에 착수한다고 27일 밝혔다.일산테크노밸리는 고양시 핵심 역점 사업 중 하나로 약 2만2000명의 고용 창출과 6조원 규모의 경제적 파급효과가 예상되고 있다. 고양 방송영상 밸리, IP 융복합 콘텐츠 클러스터, 킨텍스 제3전시장, 장항택지개발지구 등 인근 대형 프로젝트들과 연계 효과도 기대된다.일산서구 대화동 일원 부지에 조성 중인 일산테크노밸리는 경기도·고양시·경기주택도시공사·고양도시관리공사가 공동 시행하는 총 8500억 원 규모의 대규모 산업단지 조성사업이다. 6월 현재 공정률은 약 27%, 내년 말 준공이 목표다. 단지 조성과 직결된 핵심 인프라인 제2자유로 지하화 사업도 병행 추진한다. 총 530억 원을 투입해 내년 말까지 산업단지를 가로지르는 1.06km 구간을 지하화할 방침이다.고양시는 일산테크노밸리의 성공적 정착을 위한 기업 유치도 적극적으로 추진하고 있다고 밝혔다. 6월 기준 바이오·의료, 미디어·콘텐츠 등 입주를 희망하는 기업들과 양해각서(MOU) 29건과 투자의향서(LOI) 81건 등 총 110건의 투자협약을 체결했다. 투자 면적은 77만4888㎡로 실제 산업시설용지 면적(31만4263㎡)의 약 246%에 달한다.기업 유치 촉진을 위한 제도적 인센티브도 있다. ‘고양시 투자유치 촉진 조례’에 따라 산업시설용지 3300㎡ 이상 투자기업에 3.3㎡당 최대 80만원의 토지 매입비, 고양시민 신규 채용 시 고용보조금·교육훈련 보조금 등을 지원한다. 상시 고용인원을 초과해 고양시민을 채용하고 교육훈련을 실시할 경우 1인당 월 50만 원씩 6개월간, 기업당 최대 1억원의 보조금을 지급한다. 2024년 벤처기업 육성 촉진 지구 지정으로 지구 내 입주한 벤처기업은 취득세·재산세 최대 50% 감면, 5대 부담금(교통 유발·개발·산림·초지·농지)을 면제 받는다. 고양시 관계자는 “일산테크노밸리는 고양시의 미래 산업을 이끌 핵심 거점이자 자족형 도시 실현 중심축”이라며 “기업 유치, 기반 시설 확충, 제도적 뒷받침을 통해 실질적인 성과를 창출해 내겠다”고 말했다.

2025.06.27 18:01

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현대건설, ‘힐스테이트 평택역센트럴시티’ 분양

부동산 일반

현대건설이 경기도 평택시 합정동에 공급하는 ‘힐스테이트 평택역센트럴시티’가 인기리에 분양 중이다. 힐스테이트 평택역센트럴시티는 합정동 835번지 일원에 지하 3층~지상 35층, 14개동, 전용면적 45~178㎡, 총 1,918가구 규모로 조성된다. 전용면적 45~112㎡, 599가구가 일반분양분이며 타입별 가구수는 ▲45㎡ 32가구, ▲59㎡A 279가구, ▲59㎡B 103가구, ▲74㎡A 45가구, ▲74㎡B 27가구, ▲74㎡C 3가구, ▲84㎡A 14가구, ▲84㎡B 12가구, ▲84㎡C 80가구, ▲112㎡ 4가구로 구성된다. 수요 선호도 높은 중·소형 타입 위주로 다양한 평면을 더해 선택의 폭을 넓힌 것이 특징이다.도보거리 평택역 및 각종 인프라 탄탄, 정주여건 우수해 단지는 평택역 도보거리에 들어서는데, 이 일대는 학군은 물론 AK플라자, CGV, 롯데마트 등 탄탄한 인프라를 갖춘 원도심 지역으로서 평택에서도 특히 주거 선호도가 높은 반면 새 아파트 공급은 부족해 지역민들 사이 높은 관심이 이어지고 있다.평택역에서 지하철 1정거장 거리에는 SRT가 다니는 평택지제역이 있어 강남을 비롯한 서울 및 수도권으로의 편리한 이동 여건을 갖췄다. 실제 평택역에서 평택지제역까지 1정거장 이동 후 SRT로 환승 시 수서역까지 40분대 이동이 가능해 우수한 강남접근성을 자랑한다.이 외에도 현장 부지에 신평동행정복지센터가 이전 예정으로 입주 시 근거리에서 바로 이용 가능하고, 평택경찰서, 평택역 복합문화광장(예정), 소사벌레포츠타운, 합정동 우체국, 박애병원, 덕동산근린공원 등도 가깝다.우수한 교육여건도 강점이다. 단지 바로 옆에 합정초가 위치한 안심학군 입지를 자랑하며 평택여중, 한광중·고, 한광여중·고, 신한중·고, 평택고, 평택마이스터고 등 다수의 학교도 인근으로 위치해 있다. 여기에 합정동 학원가도 인접해 학령기 자녀를 둔 학부모 수요층의 높은 선호가 예상된다.삼성전자 평택캠퍼스 비롯 다수 산단 인접, 배후 주거단지로 주목‘힐스테이트 평택역센트럴시티’는 대기업 사업장을 포함한 다수의 산업단지가 인접해 원도심을 대표하는 직주근접 단지로 주목받고 있다. 먼저 단지는 세계 최대 규모의 반도체 생산시설인 삼성전자 평택캠퍼스 입구까지 차량으로 20분대면 이동이 가능해 출퇴근에 용이하다. 더불어 칠괴 일반산업지구, 평택 일반산업단지, 송탄 일반산업지구, 평택종합물류단지 등 각종 산업단지와의 거리도 가깝다. 특히 삼성전자가 평택캠퍼스 내 평택4공장(P4)에 6세대 D램 생산라인 구축에 나선다는 소식이 전해지면서 ‘삼성효과’에 대한 기대감도 크다. 추가 투자 및 인력 확보 등으로 고소득 직주근접 배후수요가 꾸준할 전망이며, 배후 주거단지로 주목받는 '힐스테이트 평택역센트럴시티'의 가치 상승도 기대된다.1정거장 거리 평택지제역 광역교통망 확충 호재 집중...수혜 예상 교통호재를 바탕으로 한 미래가치도 기대감을 높이는 요소다. 동탄까지 계획됐던 수도권광역급행철도 GTX-A노선이 평택지제역을 종점으로 연장 추진되며, 수원에서 오산, 천안을 지나 아산까지 연장이 추진되는 C노선도 평택지제역에 정차할 예정이다.또한 평택 서정리역과 평택지제역을 연결하는 수원역 KTX 직결사업이 2025년 하반기 개통을 목표로 추진되고 있어 향후 평택지제역은 기존 1호선, SRT에 더불어 GTX-A·C노선, 수원발KTX까지 향후 총 5개의 노선이 지나는 대규모 역사로 거듭날 전망이다. 이에 따라 1정거장 거리의 평택역도 서울 접근성이 대폭 개선될 것으로, 힐스테이트 평택역센트럴시티 역시 직접적인 수혜가 예상된다.힐스테이트 브랜드 대단지의 우수한 상품설계... 커뮤니티 및 랜드마크 디자인 특화 눈길현대건설의 힐스테이트는 대한민국을 대표하는 아파트 브랜드로서 ‘힐스테이트 평택역센트럴시티’ 역시 브랜드 프리미엄, 차별화된 상품성으로 많은 관심이 예상된다.힐스테이트는 한국표준협회 2024 프리미엄 브랜드지수(KS-PBI) 2년 연속 공동주택 및 스마트홈서비스 부문 1위, 부동산R114 2024 베스트 아파트 브랜드 1위, 브랜드스탁 2024 대한민국 브랜드스타 공동주택 부문 1위 등 다수의 수상 기록을 보유하고 있는 주거 브랜드다. 특히 한국기업평판연구소가 발표한 아파트 브랜드 평판 조사에서는 2019년 4월부터 2025년 6월까지 75개월 연속 아파트 브랜드 평판지수 1위를 기록하며 업계 대표 브랜드로서 가치를 공고히 하고 있다.이러한 힐스테이트 브랜드 프리미엄에 2천가구에 육박하는 대단지 규모까지 갖춘 ‘힐스테이트 평택역센트럴시티’는 우수한 상품설계를 적용해 입주민의 주거만족도를 극대화할 계획이다.먼저 남향 위주의 쾌적한 단지 배치를 통해 채광 및 통풍효과를 높였으며, 다양한 라이프스타일을 고려해 전용면적 45㎡부터 178㎡까지 총 12개 타입을 구성해 선택의 폭을 넓혔다.대단지로 조성되는 만큼 커뮤니티 시설도 풍부하다. 피트니스, 스크린골프, 사우나, 독서실, 작은도서관, 어린이집 등 평택역 일대 원도심 아파트 중 손꼽히는 규모의 다양한 커뮤니티 시설이 구성될 계획이다.또한 외관에 커튼월룩 디자인 및 경관조명을 적용해 평택 원도심의 이미지를 변화시킬 것으로 보인다. 다양한 특화 조경 공간도 함께 조성됐다. 여기에 가구당 약 1.5대의 넉넉한 주차공간과 계절별 용품 등 부피가 큰 짐을 보관할 수 있는 전세대 개별창고는 원도심 신축 아파트로서의 가치를 더욱 높인다.스마트 시스템도 도입된다. 우선 하이오티(Hi-oT) 시스템을 적용해 스마트폰으로 외부에서도 조명과 난방을 손쉽게 제어할 수 있고, 엘리베이터 호출과 주차위치 확인도 가능하다. 차량에서 집안 빌트인 기기를 제어할 수 있는 카투홈 서비스도 이용할 수 있다.이 외에도 세대 에너지관리시스템(HEMS), HEPA필터 전열교환장비, 녹물 제로화 시스템, 10인치 월패드(무상), 무인 경비 시스템, 400만 화소 CCTV, 현관 안심카메라 등 생활환경 곳곳에 스마트 시스템을 적용해 에너지 절감부터 위생, 편의, 안전을 모두 신경썼다.분양 관계자는 “학군, 교통, 상업, 행정 등 주요 인프라가 밀집한 평택역 일대 원도심은 주거선호도가 높은 곳으로 많은 수요자들의 관심이 집중되며 꾸준히 계약이 체결되고 있다”며 “도보거리 합정초, 풍부한 평택역세권 인프라, 대규모 산단 등 탄탄한 주거환경을 누릴 수 있을 뿐 아니라 힐스테이트 브랜드 프리미엄, 인근 평택지제역의 GTX-A∙C노선 연장 호재 등도 갖춰 향후 평택 원도심을 대표하는 단지로 자리매김할 것“이라고 전했다.

2025.06.27 18:00

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